踩在风口上的超级网红城市，飘了吗？
我的房产生涯是从杭州开始的，观察过五六七八年之后——
我强烈建议滨粉、绿粉、南星粉DIY将自己申报为非物质文化遗产。
而且这事儿还得抓点紧，动作慢了让韩国人抢先，你们就得前轱辘不转后轱辘转了。
不为别的，在杭州豪宅市场，这帮人是真的能呼风唤雨：
但凡能被这三类人盯上，哪怕是个违建也能卖出让人乍舌的价来。
9万/㎡、10万/㎡、12万/㎡、15万/㎡…
现如今，杭州头部改善板块二手房已经是这个画风，而且是实实在在的成交价。
斗胆说一句：几乎每位有产者都“功不可没”。
以前老觉得中心房价超10万元/㎡的，只能是北上深，连广州都得靠边站。
细细咂摸过杭州的改善市场后，确认该我靠边站了。
可是，身在杭州，要是敢质疑这个价格太飘，杭州人分分钟被送来灵魂拷问三连：
-杭州的宜居，一线城市能比吗？
-杭州的产品力，一线城市能比吗？
-杭州的发展潜力，一线城市能比吗？
有意思的是，问出上述问题的人，多半买不起十几万一平米的房子。
我也纳闷，他们不如干脆问：“一线城市能跟杭州比吗？”这样更直接。
手握杭州豪宅的人，往往一线城市也有资产。管它“北上广深”还是“北上深杭”，反正手心手背都是肉。
讲真，目前杭州距离一线城市真的是有肉眼可见的差距，但房价率先看齐一线，到底是飘没飘？咱们今天一次说透。
杭州目前豪宅市场现状
首先明确一点，豪宅凭什么是豪宅？在几乎所有一二线城市无外乎以下四点：
地段共识、学区共识、配套共识、品牌共识，这些因素共同汇聚为价值共识。
沿江的城市逃不开一线江景房，准一线以上城市离不开核心CBD商圈，享有好学区的好房子同样受到热捧。
好，以上我说的只是妇孺皆知的1.0版本。到了豪宅2.0，你还不得不考虑圈层价值。
简单来说，就是一处好房子开出来，还得看富人愿不愿意集体买单往那儿扎。
这一点，杭州的玩得出神入化。
1）价格是否存在虚高？放在全国是啥水平？
近十几年来，杭州城市结构最大的变化有两个：
一是从“西湖时代”跨越到“钱江时代”；二是绕城高速西侧未来科技城顺势崛起。
这不仅大大拓展了杭州的城市骨架，也使得城市中心发生了位移。
自古以来，杭州的豪宅大多集中于西子湖畔，潘天寿、司徒雷登、蒋经国等民国巨擘的故居大多分布于此；
但今天，如果你只知道西湖边的豪宅，怕多半是个出土文物——
钱江一线江景房才是杭州豪宅的代名词。
目前，杭州的高端改善板块主要集中在：
南星桥：80000-160000元/㎡，新房限价69800-70800元/㎡（无新房可售）;
奥体：70000-100000元/㎡，新房限价47000-48000元/㎡;
滨江CBD：70000-90000元/㎡，新房限价47000-48000元/㎡;
申花：60000-90000元/㎡，新房限价54000元/㎡;
未来科技城：45000-70000元/㎡，新房限价34500-38000元/㎡;
前三个属拥江核心地带，城市的几何中心；
申花属主城区商业宜居属性双优板块；
未来科技城的产业价值无可估量，且板块核心单价破10万的呼声非常高涨。
讲真，我这么一个几乎全部身价都在杭州的人都快看不过去了。
超过10万元/㎡的价格：
在北京妥妥进四环，享受中等以上学区；
在上海内环里站稳了没问题，运气好的话能拿下不错的学区和商业资源；
在深圳，只要不是福田CBD或南山、宝安的顶级板块也足以平趟…
只不过，想要挑到顶级板块怕是不太现实。
但思来想去，现阶段一线城市似乎真的很难扩容，“一线城市资产”不仅是顶光环，更重要的是其不可复制性是其它城市无法比拟的。
然而，尽管珠玉在前，也丝毫没影响杭州的改善板块卖到10-15万/㎡。
多说一句，目前杭州顶级豪宅成交价拿到其它准一线城市，足足可以全款拿下3-4套相似品质房源。
2）豪宅中签率竞相走低
由于工作的原因，笔者接触过太多杭州房产圈的同仁。
其中相当一部分是老底子杭州人，有意思的是：
甭管人前如何杭吹，私底下大多不同程度地承认，目前的二手房市场太扯淡。
“个么…南星再怎么好，能买到十几万一个平方？”
“个么…申花卖八九万一个平方，你要不要买啦？”
“个么…未来科技城那么远的地方也要卖六七万，脑筋坏掉了？”
以上三句话出自三位不同杭州楼市大V，当然，我保证公开场合你听不见这个话。
因为只要这帮人还能搞得到房票，一定会夯不锒铛去摇这些地段的新房。
还是这几个大V，讲出了一毛一样的话：“个么…倒挂个几万块，傻瓜才不去摇！”
老祖宗教育我们说得对：“身体最诚实。”
2021年初的那一轮豪宅集中开盘大撞车，中签率低到露点：
御潮府、江河鸣翠、丹枫四季、滨江嘉品…这类动辄单价5-7万/㎡的豪宅项目接连创下个位数中签率。
简单来说，千万级的房子，20人抢一套房。
原本，豪宅开盘不该是这个画风，但偏偏在杭州就成了现实。
杭州豪宅市场为什么会这样？
“存在即是合理”。
不管你发多少牢骚，杭州的豪宅市场就是这么酸爽而BT。
2016年-2018年那一轮行情，许多人对投资刚需保持迷思——
坚信单价17000元/㎡的比单价71000元/㎡的有更充足的上升空间。
但现实是，今天杭州70000元/㎡开盘的房子交付即接近翻倍，但“1”字头的房源在二手房市场越发边缘化。
前几日，甚至有老底子杭州朋友开了句玩笑说：
“想成为千万富翁，最快的方式就是自己的和父母的房子同时卖掉，入账600万，去打新800万的房子，交付后1200万卖掉妥妥的。还掉200万的杠杆还有1000万落袋为安。”
秒懂顶豪产品个位数的中签率是怎么来的了。
问题是，为什么会这样？
1）杭州一二三级市场已形成严丝合缝的联动体系
这座城市是个名副其实的端水大师。
土拍市场双限之下，形成了一二手房之间可观的倒挂空间。
在杭州生活久了，在别的城市看到3000-5000元/㎡的倒挂几乎不往眼里放。
因为杭州万把块钱每平米的倒挂几乎遍地都是。
在“摇到就是百万入账”的感召下，杭州的“摇一摇”从未冷场过。
拿倒挂万元的盘来看，中签率大多在20%以下，约1/3左右低至个位数。
这样的行情，对开发商而言有两个肉眼可见的好处：
1、去化速度贼快
2、整体货值贼高
这直接催生了开发商的拿地热情：
土拍单价见顶了，咱们竞自持；自持到头了，咱们竞配建；配建不过瘾，现房销售、拉长回报周期的活儿咱们也能干！
反正只要是商品住宅用地就不要放过。
土地供应端偶尔出两个重磅利好，比如哪儿哪儿要建新商业，哪儿哪儿要盖学校…
当然，最大的杀器还是地铁N期规划，它能同时对土地市场、新房市场、二手房市场带来特殊利好。
在这种地房联动玩法之下，开发商、购房者同时嗨翻天。
2）杭州豪宅的买家是整个长三角的土豪
虽然这种玩法，别的城市也在用，但总感觉在杭州跟前全是弟弟。杭州之所以能在这个圈子里玩出名堂：
一方面是因为土地、楼市、购房者默契十足、真的会玩，比如什么调控都可以考虑，唯独保留着合理的流动性；
顺便说一句，红盘锁死五年，究其商业本质也不过是在红盘和非红盘间做了有效平衡。
另一方面，则是杭州及其腹地买家真的是足够有钱，口袋里不差钱，购买力就不差事儿。
多年观察发现，杭州豪宅的买家来源十分稳定：
长三角地区高净值家庭/浙南高净值家庭/杭州本地改善/互联网新贵
我曾说，一座省会城市的房价是由这个省的中产家庭集体决定的。
而浙江省偏偏又是全国最不差钱的省份，叠加长三角北翼南下而来的买家…
这么一看，今时今刻杭州的房价已经很厚道了。
如果不考虑倒挂获利，那以上人群最大的特点就是品质、圈层敏感，唯独价格不敏感。
考虑进倒挂因素，他们可以瞬间变得啥都不敏感，能上车是第一位的。
从个人体验上看，还有许多家庭，原本住着400万/套的房子也抛售掉去打500-700万的新房。
还有一种情况是拼单代持，这和房企合伙拿地盖房的套路差不多。
重赏之下，必有勇夫！这无疑加深了顶级豪宅产品的竞争难度。
3）市场价值认知整齐划一
实不相瞒，手握400-500万现金，住在出租屋打新的故事，大约只能发生在杭州、深圳这俩地方。
杭州买家怎么就这么笃定市场前景？
除倒挂可观、民间资金规模雄厚外，购房者集体认知整齐划一无疑增强了未来市场的高度确定性。
杭州楼市的认知体系具有高度成熟性，成熟到几乎不接受不同意见：
你敢吐槽南星桥？大逆不道！你敢质疑奥体、滨江？胆大包天！你敢黑阿里巴巴？罪当问斩！你敢吐槽滨江、绿城？十恶不赦！
笔者本人曾去报道融创某项目交房的新闻，朋友圈里感叹了一句“感觉融创的产品力不输某江和某城”，当即感受到了网暴的厉害。
杭州的摇号政策玩了三年之久，老百姓中间早已形成了高度共识——
“投资追着产业买、改善沿着钱江买、刚需不离地铁买”。
哦，不！这是杭州买家口耳相传的财富密码。
而且，越是高端楼盘，共识性就越是强。
杭州豪宅还值得入手吗？
十年前滨江、萧山迎来大开发，我曾经的同事写过一篇文章，标题很有感染力，叫做《有梦过江来…》
文章的阅读量很高，互动量更高，但大多是清一色地骂。
最让人过目不忘的一句是——有病才过江来！
但现如今，随着奥体、滨江CBD两个豪宅板块相继崛起，就连老底子杭州人都摒弃了“钱江南岸，全是萧山”的偏见。
另一经典例子发生在城西——
十年前，你去问老杭州人要不要在未来科技城买套房，指定能被问候“六二”（杭州话口吐芬芳）；
今天再问同样的问题，答案多半是“老早以前啊去买套房毛好滴！”
这批人，还是那批人，真心是没人跟钱有仇啊。
1）新房还值得买吗？
答案非常确定：值得买！
而且，只要是合法合规，对那些顶级豪宅，拼单买也未尝不可！
首先，只要二手房指导价机制尚未官宣，品质楼盘交付后均价反超倒挂标的物还是司空见惯的；
其次，杭州仍有大批城市规划建设利好尚未兑现。
这些规划利好主要集中在三个地段：
比如沿江的望江新城、江河汇、三江汇；城西的云城、高铁新城；城北的运河新城、北部新城等。
第三，相信杭州房产买家的集体实力，他们既可以手握几百万去新房市场打新，又能毫不吝惜去买千八百万的次新房。
况且，越是豪宅板块，价格看起来越是坚挺。
可能有人会说，10万-15万/㎡的价格在北上深也是有挑有捡！
没错，如果这一刻限购令在全国范围内取消，那么杭州卖到十多万一平米的单价确实值得质疑；
但一纸限购令让太多大宗资金难以跨城流动；
此外，浙江县城房价屡屡秒杀大部分省会，这事儿妇孺皆知。
省会的房价不断向一线城市看齐，这过分吗？
2）二手房接盘务必谨慎
开始接下来的段落之前，我有必要说一句：目前我家在杭州有两套房子想出售。
一是想距离公司更近，免去每天驾车两小时的苦头；
二是想去打新，我说不是为了倒挂，你信吗？
但尽管如此，我还是想说，目前在杭州不到万不得已别轻易去买二手房，特别是那些10年以上房龄的。
因为入手这些老房子，对你而言可能意味着：
你主动错过价值暴击的红利；错过了全新产品力带来的体验感；错过了志同道合的邻里后援团…
而这些优势，买一手房可谓一个都不缺，而且也只有买一手房才能体验到。
那顶级豪宅二手房能买吗？
个人的观察是：刚刚交付的时候可以买，论抄底，也仅次于打新。
从桥西到南星桥，从奥体到滨江CBD，太多豪宅次新房印证了一个事儿：
竞品交付前入手的，几乎没一个吃亏的。
这些高净值业主和准业主大概率会里应外合推动均价爬坡一段时间。
但切记一点：欲购从速，和时间赛跑。
笔者观察了桥西、南星桥、之江等老牌豪宅区发现，在这些板块去买10年以上老房子，跑赢楼市大盘和货币大盘还是不成问题的。
只不过，妄想暴击正在变得越来越不现实。
一句话，二手房真的要谨慎购买！
专题研究：
城市调研：